探索“三精”用地模式 走土地利用节约集约之路
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核心提示 位于我国西南丘陵山区的重庆,地质环境复杂、地貌类型多样、城乡差距显著、人地矛盾突出。受城乡差异与地形地貌限制,我市面临着有效城镇建设用地不足与低效农村建设用地过剩并存、坡耕地与林地比重高等问题,用地现状呈现出“工业用地相对低效、农村建设用地相对粗放”的特点。 近年来,市国土房管局创新土地资源调控机制,积极探索“三精”用地模式,大大提高了土地节约集约利用水平,切实缓解了土地资源供需矛盾。 所谓“三精”用地模式,就是在全域用地上“精打细算”,大力实施区域土地联动战略;在增量用地上“精雕细凿”,大力实施丘陵山地梯度开发战略,拓展国土利用空间;在存量用地上“精益求精”,大力实施老工业基地更新改造战略,挖掘存量建设用地潜力。 据市国土房管局相关负责人介绍,预计到2020年,全市单位建设用地固定资产投资水平将达到2亿元/平方公里;单位GDP占用建设用地将在2015年的基础上降低50%,人均城镇建设用地面积将控制在99平方米/人,人均农村居民点用地将下降到140平方米/人,形成城乡建设用地规模随城乡人口增减同步增减的良性机制。 模式一 全域用地精打细算,大力实施区域土地联动战略,强化“三重”(城市土地梯度重构、城乡土地挂钩重配、农村土地聚集重整)优化,引导地域空间结构优化与要素配置,提高区域土地节约集约利用水平 一直以来,我市严格执行土地利用总体规划,确保全市耕地和基本农田面积不减少、城乡建设用地总规模不突破。 地票制度的推行是我市的一项创新。我市把农村闲置、废弃的建设用地复垦为耕地,腾出的建设用地指标将优先保障农村自身发展,剩下的部分则以市场化方式进行公开交易,可以在全市规划建设范围内使用的这个指标即为地票。2008年,重庆设立农村土地交易所,探索用市场化方式开辟城市反哺农村新途径的构想。 夏才群曾是云阳县巴阳镇阳坪村四社村民,家住在半山腰上。已转户进城的他主动申请退出农村宅基地,通过地票交易,获得收益68122元。按照转户居民相关规定,他还享受了城镇居民养老保险。“我在县城买了新房,从过去的土木房变成了楼房,环境好多了。”夏才群说。 来自市土地交易所的数据显示,截至今年5月底,全市累计交易地票13.74万亩,交易金额达279.12亿元。 实践证明,地票制度取得了保护耕地、保障农民权益、统筹城乡土地利用等综合效应。它既创新了耕地保护途径,真正实现了先补后占、占补平衡。同时,又创新了农村存量集体建设用地的市场化盘活方式,推动了量大面广的农村分散、闲置的集体建设用地,与城市建设用地远距离、大范围置换,促进了农村建设节约集约用地,引导了城乡土地优化布局。 此外,我市还健全和完善了多种机制,用以规范用地。 一是规模约束机制。统筹新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划、地票和低丘缓坡土地开发计划安排,在严格控制建设用地总量的前提下实施建设用地规模约束。 二是市场配置机制。充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用,进一步深化土地有偿使用制度改革,扩大建设用地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨,完善国有建设用地出让、租赁、作价出资(入股)等资源配置方式和市场租价均衡机制。 三是评价考核机制。深入开展开发区土地集约利用评价和城市建设用地节约集约利用评价工作,完善单位GDP建设用地消耗等节约集约用地指标考核办法,构建多层次节约集约利用评价考核体系。 四是引导激励机制。探索建立地价与土地集约利用程度挂钩调节机制,综合运用产业、财政、金融、税收等调控政策,调动相关利益主体节约集约用地的积极性。 模式二 增量用地精雕细刻,大力实施丘陵山地梯度开发战略,推进“三度”(向地下空间要深度、向荒坡滩地要密度、向空中用地要高度)开发,实现立体空间纵深开发与高效利用,拓展国土利用空间 在璧山县的河边镇和福禄镇之间,有一条专门用来运送矿石的空中走廊。原来,为了实现节约集约用地,璧山县冀东水泥厂放弃了修公路的想法,而是另辟蹊径,修建空中走廊,由此省下了150多亩土地。 主城区的港城工业园区也通过“向空中要地”,不仅盘活了不少“边角料”土地,使每平方公里的产出强度甚至高达126.3亿元,从而探索出一套都市楼宇工业发展的新思路。 不仅要向天上要地,我市还积极鼓励开发建设单位利用地下空间。据悉,我市从2005年下半年开始实行地下建筑面积不计入容积率和土地出让金减半征收的优惠政策,2005年以来,建设地下空间建筑约495万平方米。市国土房管局相关负责人介绍,“比如有些轨道交通线就是向地下要地,把抗战时期到解放后上世纪六七十年代修建的地下防空设施改造拓展成地下轨道交通线。” 此外,一些看似没有价值的坡地经过改造后也有着巨大的利用价值。洪崖洞商业区便是其中一个。 在仅有的60多亩坡地上,这里建起了6万平方米民俗风貌区和6000多平方米城市阳台,形成了别具一格的“立体式空中步行街”,成为我市一张新的“城市名片”。 整理滩涂则是节约集约利用土地的又一妙招。如环抱我市渝中半岛的长江、嘉陵江两条滨江路长26.9公里,其中有16.3公里就是通过高架桥利用两江滩涂进行建设的,这样一来就节约了土地1000多亩。 模式三 存量用地精益求精,大力实施老工业基地更新改造战略,进行“三新”(三线企业要有新效益、人防工程要有新功能、旧城建筑要有新风貌)提升,促进土地利用转型与功能转变,挖掘存量建设用地潜力 金佛山脚下,在青山绿水的掩映中,有几栋由灰砖建成的拱顶楼房。在1997年以前,它们是一家兵工厂的职工宿舍。现在,它们已经被改造成了颇具情调的酒店。据南川区国土房管局介绍,通过旅游开发等方式,南川区已充分利用1500多亩闲置的三线企业用地。 上世纪多个三线企业曾搬迁至南川,但到90年代,有5个三线国防企业迁出南川,大量建设用地由此闲置下来。位于金佛山西坡的天星仪表厂便是其中之一。 1966年,该厂从西安市整体搬迁至此,主要生产军械配件。但1997年,天星厂迁出了南川,留下约506亩国有存量土地。9年后,南川区政府回收了这些闲置土地,并引入重庆交通旅游投资集团对此地进行整体开发。 “我们把厂区的一些设施拆了,这几栋宿舍楼就改建成了酒店。”重庆旅游投资集团山水公司负责人介绍,在天星厂旧址基础上,将修建旅游度假区,包括天星滨水商业街、五星级酒店及高端度假别墅、山地生态主题度假区等。截至目前,部分滨水商业街已投入运营,由天星厂职工宿舍改建而成的三线酒店等已开门迎客。 让存量土地焕发二次生命的还有大渡口区的建桥工业园区。据介绍,为了最大限度地提高园区内的土地利用率,该园区对已经进驻的企业通过鼓励兼并重组、帮助企业有效利用内部存量土地等多种方式提高土地利用效率。“由此,园区每亩投资强度由原来的投资334万元、产出667万元提升至投资500万元、产出 1000万元。”园区负责人介绍说。 存量用地的二次开发,让那些原本“沉睡”的土地又重新焕发了新的生命、新的活力。 |
